Czym różni się umowa dożywocia od umowy darowizny ?

Przekazanie mieszkania konkretnej osobie za życia jest możliwe w drodze darowizny oraz umowy dożywocia. Obie te instytucje zmierzają niemalże do tego samego skutku w postaci przeniesienia własności, jednak pomiędzy nimi występują istotne różnice.

Na czym polega umowa darowizny ?

Umowa dożywocia jest coraz częściej wykorzystywaną instytucją prawa cywilnego. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej dotychczasowy właściciel otrzymuje dożywotnie utrzymanie i opiekę. Jest to niewątpliwie sposób, który zachęca osoby starsze do wyboru właśnie takiej drogi zamiast klasycznej umowy darowizny.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa dożywocia polega na przeniesieniu na inną osobę własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy. Przedmiotem takiej umowy może być wyłącznie nieruchomość lub udział w nieruchomości. W braku odmiennej umowy przez dożywotnie utrzymanie rozumie się przyjęcie zbywcę jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, światła, opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy, pielęgnowanie w chorobie oraz zorgnizowanie pogrzebu, odpowiadającemu zwyczajom miejscowym.

W przeciwieństwie do świadczenia dożywotnika, które jest świadczeniem jednorazowym, świadczenie nabywcy nieruchomości może być jednorazowe (ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego), ciągłe (dostarczenie mieszkania, pielęgnacja) lub okresowe (renta). 

Osobą, która może być zobowiązana do czynienia obowiązków wynikających z umowy dożywocia jest każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej tej prawem. Tym samym obowiązanym wobec dożywotnika jest nie tylko strona umowy dożywocia, ale każdy kolejny nabywca własności nieruchomości przeniesionej pierwotnie w zamian za prawo dożywocia.

Umowa dożywocia może dotyczyć jedynie nieruchomości, a więc mieszkania, domu czy działki. Z tego powodu umowa dożywocia dla swojej ważności zawsze będzie wymagać formy aktu notarialnego. Z kolei umowa darowizny będzie wymagała zachowania formy aktu notarialnego jedynie w sytuacji, gdy jej przedmiotem będzie nieruchomość.

Czym się charakteryzuje umowa darowizny ?

Umowa darowizny zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego polega na tym, że darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Tym samym umowa darowizny umożliwia przekazanie dowolnego przedmiotu tj. nieruchomości, ruchomości i środków pieniężnych.

Należy jednak pamiętać, że umowa darowizny nakłada na obdarowanego pewne obowiązki wobec darczyńcy.

Po pierwsze, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Oznacza to, że w sytuacji w której darczyńca popadnie w tzw. niedostatek, to obdarowany będzie musiał udzielić mu finansowego wsparcia. Obowiązek ten jednak jest ograniczony do aktualnej wysokości darowizny. Od obowiązku tego obdarowany może się jednak zwolnić poprzez zwrócenie darczyńcy wartości wzbogacenia.

Po drugie, Darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Polecenie nie stanowi świadczenia wzajemnego obdarowanego, które miałoby stanowić swojego rodzaju  ekwiwalent przedmiotu darowizny.

Nałożenie obowiązku wykonania polecenia może mieć na względzie zarówno interes osoby trzeciej (np. udzielenie pomocy i wsparcia), interes społeczny, jak i interes samego obdarowanego (np. podjęcie się leczenia i zaprzestania spożywania używek) bądź darczyńcy (pomoc przy pielęgnacji ogrodu). Przedmiotem polecenia może być czynność czysto faktyczna taka jak opieka nad konkretną osobą, jak i czynność prawna polegająca na przensieieniu własności konkretego przedmiotu na rzecz określonj fundacji.

Kolejno zauważyć należy, iż Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Podkreślić przy tym należy, iż darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył oraz nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Jakie różnice występują pomiędzy umową darowizny, a umową dożywocia pod kątem spadkowym?

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zasadniczą kwestią przy umowie darowizny jest to, iż ma ona wpływ na kwestię dziedziczenia, bowiem jej wartość zalicza się na schedę spadkową. Oznacza to, że obdarowany w razie dziedziczenia ustawowego może otrzymać mniejszy spadek, aniżeli wynikałoby to z jego udziału spadkowego. Należy również wspomnieć o tym, iż w pewnych sytuacjach obdarowany może być zobowiązany do zapłaty zachowku.

W odróżeniu od umowy darowizny, umowa dożywocia nie jest zaliczana na poczet zachowku. Konsekwencją powyższego jest to, że nabywca nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia nie jest zobowiązany do wypłaty zachowku. Powyższa okoliczność powoduje, iż coraz więcej osób decyduje się na rozdysponowanie nieruchomości na rzecz bliskich w drodze umowy dożywocia.